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解读2015楼市新政对于通辽房地产的影响

通辽房产  发布日期:2015/7/14 6:21:40
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解读2015楼市新政对于通辽房地产的影响

2015/06/2816:09 来源:通辽购房网

 

近几年来房地产调控对于通辽房产来说不是什么好事情,这些政策对通辽房地产业发展有了重大的影响,通辽房地产市场一度接近冰点,通辽新房成交率让开发商满面愁云。然而330新政实施后,各项经济和财政政策的变动对通辽楼盘市场起到了刺激作用,对于通辽楼盘的销售也起到了推动作用,通辽新房交易量及通辽房价也从低谷中走出呈上涨趋势。

2014,通辽楼盘接近冰点,交易量低迷。当时通辽新房价格没有出现松动痕迹,但在通辽老城区和新城区的二手楼盘交易市场,楼盘价格已经出现一定小幅度调整。“两会”后,关于楼市新政的猜测一直不绝于耳,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。通知下发没多久,北京、上海、深圳等地楼市的成交量开始稳步攀升,部分城市的房价开始闻风上涨。

通辽房地产市场也紧跟着全国的步调走上了房价微涨之路,通辽房地产市场楼盘交易量也有一定幅度的增加,通辽楼盘价格也上涨了迹象(参照通辽购房网2015年6月价格表),通辽新房交易量也摆脱了低谷阴霾。

为了能够刺激房地产市场,国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中对合理安排住房和其它用地供应规模也有了具体要求:

省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则,指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。《通知》要求,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读:该规定符合中央分类指导、因地施策的调控原则。在库存高企的三四线城市,一方面要控制房地产市场的进口,减少土地供应,另一方面还要打开市场的出口,提振经济、增加购房需求,才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。但同时,该规定也存在一定的局限性。在住房供应明显过量的三四线城市,即使住房和土地结构调整,需求也不会很快增加,库存的消化问题短时期内仍难以解决。

为了保障居民住房,《通知》中优化住房供应套型,促进用地结构调整,也有具体的要求,内容如下:

要立足市场实际,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。

解读:这条规定为滞销地块及项目提供了新的机会,开发商手中的高风险地块可以申请改变产品类型,滞销项目可以申请调整户型产品,从而打破市场困局。该规定的出台有助于解决目前我国三四线城市库存过剩、土地供应无序的问题,将从供应和消化两个方面逐步扭转供大于求的问题,逐步稳定房价。

进一步调控楼市。先后在房地产用地的供应、信贷和税收政策等方面有了许多宽松政策,通辽新房价格也开始有所上涨,通辽房地产市场未出现明显捂盘惜售、囤积房源现象,通辽房地产业大体上仍保持平稳发展态势。

从新政开始以后,但由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响。调控实施以来,房价降幅缩小,价格逐渐趋于平稳。

通辽新房销售价格与城乡居民收入相比,房价略高,特别是新城地段通辽个别外地开发商的新房房价偏高,(因为他们外地开发商开发完了走人了保证不了物业服务)普通市民购房的压力较大。但对于首次通辽买房的人员来说,这种迫切需要的刚性需求还是很大。

为了能够保障居民安居,通知中对保障性安居工程也有明确的规定,内容如下:

进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。

解读:该规定有利于实现“保障”和“去库存”的双重目标。目前很多城市一方面有着楼市高库存的压力,一方面存在大量的棚户区改造的要求,政府通过把一些商品房转化为安置房和公租房,把保障房建设和去库存、调结构相结合,可以减少社会总的财富的浪费,这是比较合理的。

楼市调控政策已经排挤出大部分投资、投机群体,目前看房、选房、在通辽买房的几乎清一色的刚性需求客户。受新一轮楼市调控政策的影响,通辽楼盘市场走势与很多大城市相仿,交易量上涨,只是通辽新房有出现明显的涨价趋势。通辽楼盘的销售也从原来的卖方市场渐渐向买方市场转变。

近几年来通辽房价成翻倍式增长态势,有了越来越高的趋势,受调控大环境影响较,在新城区、老城区、铁南,特别是新城,4000以下的房子基本不存在,老城区、都能达到5000以上。通辽新城还在大肆兴建各种高楼大厦,楼盘一处挨着一处,爆炸式的发展。

导致通辽房地产市场泡迅速膨胀因素有哪些呢?首先,各个旗县进城人员的迫切需要;其次,丈母娘刚性需求房屋;再次,通辽城区老住户将家里的钱拿出来在新城买房作为投资和自住;最后,其他原因如大学生返回通辽。这些原因大多为刚需,使通辽房地产市场的繁荣,但是这种繁荣只是看上去很美好,通辽作为三四线城市,房价直追二线城市,通辽没有支柱产业如支撑,如果哪一天泡沫破裂,这种打击是巨大的,看看有些地方的鬼城就知道了。

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